为了让广大听众更深入地了解普洱住房公积金业务政策，2月24日12点普洱市住房公积金管理中心信贷科副科长石丹上线普洱综合广播《为人民服务》在线访谈节目，围绕“圆您安居梦 我们在行动”主题，紧扣普洱市住房公积金商转公商转组贷款业务和大家进行了在线交流。

【主持人】听众朋友们你们好，欢迎收听FM93.1普洱综合广播《为人民服务》在线访谈。

今天，我们再次邀请到了普洱市住房公积金管理中心信贷科主持工作的副科长石丹做客节目，围绕“圆您安居梦 我们在行动”这个主题，和大家一起在线交流。石副科长，您好！先和听众朋友们打声招呼吧。

【石 丹】主持人好！各位听众朋友大家好！很高兴今天能够再次来到《为人民服务》广播节目进行在线访谈，和听众朋友们一起交流互动。

【主持人】好的，欢迎石副科长做客今天的节目，请您介绍一下本期的主题和内容。

【石 丹】本期主题同样是“圆您安居梦 我们在行动”，本期的内容主要是向各位听众朋友介绍现行普洱市住房公积金商转公商转组贷款政策及大家平时比较关注的商转公商转组贷款业务热点问题。

【主持人】普洱市住房公积金上线《为人民服务》在线访谈的节目，每个月两期向广大缴存人宣传住房公积金缴存使用的相关政策，希望大家能够多关注，对于住房公积金的一些疑问也可以在我们普洱融媒或者普洱住房公积金微信公众号留言，我们会收集整理回复。

【石 丹】是的，我们热忱欢迎长期以来关心普洱市住房公积金信贷业务和住房公积金信贷管理工作的社会各界朋友向我们多提宝贵意见，便于普洱市住房公积金管理中心出台的各类信贷政策更好地倾听民声、关注民意、解决民忧。

【主持人】想必还有一些听众朋友还不了解商转公贷款业务和商转组贷款业务分别是什么，请您给我们介绍一下。

【石 丹】好的，主持人。商转公商转组贷款业务的全称是“个人商业性住房贷款转住房公积金个人住房贷款业务”，是指缴存住房公积金的缴存人家庭在普洱市行政区域内购买或建造自住住房时申请了个人商业性住房贷款，在正常还款期间，向普洱市住房公积金管理中心申请将商业银行住房贷款全部余额或者部分余额转为住房公积金个人住房贷款的业务。其中商业银行住房贷款全部余额转为住房公积金贷款的业务称为商转公贷款业务，就是平时大家经常简说的商转公；商业银行住房贷款部分余额转为住房公积金贷款的业务称为商转组合贷款业务，也就是平时大家经常简说的商转组。

【主持人】那为什么会有商转公商转组贷款这项政策呢？是什么时候开始办理商转公商转组贷款业务的呢？

【石 丹】主要是为满足广大住房公积金缴存人对商业银行住房贷款转为住房公积金贷款的实际需求，扩大住房公积金贷款支持范围，减少购房人贷款利息支出，减轻缴存人家庭还贷压力，保障缴存人合法权益。全市住房公积金管理机构是从2022年9月15日起，开始受理商转公商转组贷款业务。

【主持人】商转公商转组贷款的申请对象和范围是什么呢？

【石 丹】商转公商转组贷款的申请对象是在全国范围内缴存住房公积金，且在普洱市行政区域购买或建造自住住房时，向普洱市商业银行申请商业住房贷款，符合普洱市个人住房公积金贷款相关条件的住房公积金缴存人家庭。

商转公商转组贷款的原贷款银行可以是人民银行批准成立的合法银行或其驻普洱的分支机构，承接商转公商转组贷款业务的银行则必须是住房公积金委托贷款业务的委托银行。

【主持人】听您刚才介绍，商转公商转组贷款的申请对象是全国范围内的缴存人？我印象中商转公商转组贷款业务开办时的申请对象是普洱市内的缴存人。

【石 丹】是的，主持人，商转公贷款的申请对象已经由刚开办时的普洱市内缴存人调整为全国范围内的缴存人，因为普洱市已经出台了“进一步扩大异地贷款受理范围，允许全国范围内公积金缴存人在普洱市辖区内购房申请住房公积金贷款时，不受户籍和工作所在地限制，贷款政策与普洱本地缴存人保持一致”的政策，也就是普洱市外的缴存人在普洱买房、在普洱办理了商业住房贷款，只要满足了普洱住房公积金商转公商转组贷款的申请条件，都可以申请办理普洱的商转公商转组贷款业务。

【主持人】那请您给我们再具体介绍一下现在普洱市能承接商转公商转组贷款业务的银行有哪些，便于我们的听众朋友知晓原来在哪些银行办理了商业银行住房贷款的可以申请转为住房公积金贷款。

【石 丹】能承接商转公商转组贷款业务的银行也就是上面提到的必须是住房公积金委托贷款业务的委托银行。目前普洱市住房公积金管理中心的受委托银行有：中国农业银行普洱分行及下辖机构、中国工商银行普洱分行及下辖机构、中国建设银行普洱市分行及下辖机构、中国银行普洱市分行、富滇银行普洱分行及下辖机构、普洱民生村镇银行、中国邮政储蓄银行普洱市分行及下辖机构、普洱思茅农村商业银行、宁洱县农村信用合作联社、墨江农村商业银行、景东农村商业银行、景谷县农村信用合作联社、镇沅农村商业银行、江城县农村信用合作联社、孟连农村商业银行、澜沧农村商业银行、西盟县农村信用合作联社。

【主持人】那申请商转公商转组贷款需要满足哪些条件呢？

【石 丹】申请商转公贷款的条件主要有以下几个方面：

第一个方面是要符合住房公积金贷款政策。一是申请商转公商转组贷款应符合现行普洱市住房公积金贷款政策相关规定。比如个人公积金账户开户时间到贷款申请时间应当满6个月，在申请贷款前应当连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上且继续正常缴存；所购住房为借款人家庭的首套房或二套房；购房行为主体必须是借款人或配偶。二是商业银行住房贷款与住房公积金贷款发放为同一商业银行。三是商转公商转组贷款仅支持原商业银行住房贷款中的住房贷款部分。如果原商业银行住房贷款中还包含了车位/车库的贷款，那车位/车库的贷款就不能转为住房公积金贷款，只能转住房贷款部分。四是原住房公积金组合贷款中的商业银行住房贷款不能办理商转公贷款，是指借款人在购房时办理的就是住房公积金和商业银行的组合贷款的话，商业银行住房贷款那部分不能再转为住房公积金贷款。

第二个方面是抵押物落实且产权清晰。一是申请商转公商转组贷款的抵押物为原申请商业银行住房贷款购买的住房且已办妥不动产抵押登记，是指抵押物与购房合同要为同一套住房，已经办出了产权证，并且已经将该套住房抵押给了商业银行，完成了抵押登记手续。二是原商业银行住房贷款抵押物除原办理商业住房贷款的银行外没有其他抵押权人，就是这套住房只抵押给了一家商业银行，如果抵押给了两家或两家以上商业银行的，也就不符合申请商转公商转组贷款。三是借款人所购住房未设立居住权，是指这套住房没有在不动产登记中心设立居住权。四是不存在其他影响抵押权实现的情况，比如不存在该套住房被查封的情况。

第三个方面是商业住房贷款还款正常。一是原商业住房贷款银行同意借款人提前还款，也就是要取得商业住房贷款银行出具的转贷同意书。二是在偿还商业住房贷款期间都是正常还款状态，没有发生过逾期违约的情况。

【主持人】商业银行同意借款人把商业银行住房贷款转为住房公积金贷款的话，借款人需要提交什么申请资料呢？

【石 丹】借款人除了要按照《普洱市住房公积金个人住房贷款管理办法》规定提供要件外，还需要提供商业银行出具的《个人商业性住房贷款转贷同意书》。借款人携带身份证到商业银行开具《个人商业性住房贷款转贷同意书》。

【主持人】如果借款人原来办理商业银行住房贷款时的婚姻状况到现在已经发生了变化，那想申请办理商转公商转组贷款的话有什么影响呢？

【石 丹】借款人的婚姻状况发生了变化对申请商转公商转组没有影响，只是根据不同的情况要注意不同的申请条件。一是借款人婚姻状况由未婚变为已婚的，如果商业银行住房贷款的抵押物产权证上没有载明双方为产权人，配偶需承诺共同承担还款义务就可以申请办理商转公商转组贷款，借款人夫妻双方都正常缴存住房公积金的，可以按双职工贷款额度提出贷款申请。二是借款人婚姻状况由已婚变为离异、丧偶或者再婚的，依据原商业银行住房贷款所购买或建造的住房清晰无争议的产权关系，按信贷政策相关规定办理。

【主持人】商转公商转组贷款额度是怎么确定的呢？和其他类型的住房公积金贷款额度有没有区别？

【石 丹】商转公商转组贷款额度要同时符合：在当前执行的住房公积金贷款额度内，也就是单职工最高额度70万元、双职工最高额度90万元；房产抵押物价值在规定比例内；在原商业性住房贷款余额内。

和其他类型的住房公积金贷款额度的区别在于商转公商转组贷款的额度与原商业银行住房贷款的余额有关。一是申请商转公贷款时，申请的住房公积金贷款金额不能超过申请商转公贷款时商业银行住房贷款余额，这个余额是取整至万元的，不进行四舍五入，比如商业银行住房贷款余额有50.86万元，能转为住房公积金贷款的金额最多就是50万元整。二是申请商转组贷款时，申请的住房公积金贷款金额加上剩余的商业住房贷款余额不能高于原商业银行住房贷款余额。

【主持人】那商转公商转组贷款的抵押物价值是如何认定的？

【石 丹】抵押物价值的认定原则上按照申请商业银行住房贷款时抵押物的市场价值认定。如果遇到因为国家政策调整或由于市场等其他原因造成抵押物价值下降时，就重新评估认定抵押物价值。

【主持人】好的，接下来想了解一下商转公商转组贷款利率、贷款期限和首付款比例是怎么确定的？和原商业银行住房贷款有没有关系呢？

【石 丹】商转公商转组贷款利率和原商业银行住房贷款没有关系，商转公商转组贷款和其他类型的住房公积金贷款一样执行的是认房不认贷政策，就算原商业银行住房贷款执行的是二套房利率，现在申请商转公商转组贷款时符合住房公积金贷款认定为首套房的，就按照首套房利率执行。贷款利率按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行，目前，住房公积金首套房贷款利率5年以下（含5年）为2.35%，5年以上为2.85%；住房公积金二套房贷款利率5年以下（含5年）为2.775%，5年以上为3.325%。

但是贷款期限和原商业银行住房贷款就有关系了，贷款期限不仅要按照现行的普洱市住房公积金贷款管理政策规定执行，而且贷款期限与原商业住房贷款已还款期限之和不得超过30年，商转组贷款的贷款期限与原商业银行住房贷款剩余的还款期限还要保持一致。比如借款人28岁，如果申请的是其他类型住房公积金贷款，最长贷款期限可以到30年，但是申请的是商转公贷款，已经在商业银行贷了5年了，那现在转为住房公积金贷款最长贷款期限只能是25年；申请的是商转组贷款，在商业银行住房贷款期限是20年，那现在转为住房公积金贷款最长贷款期限也只能是20年。

按照现行的贷款政策，无论是首套房还是二套房，最低首付款比例都是总房价的20%，不过如果申请商转公商转组贷款，在办理商业银行住房贷款时最低首付款比例是15%的，在转为申请办理住房公积金贷款时，15%的首付款金额加上已经偿还的原商业银行住房贷款金额的合计不能少于总房价的20%。

【主持人】好的，对于商转公商转组的贷款利率、额度和首付款比例已经了解了，还想再了解一下商转公商转组的还款方式有哪些呢？需要跟原商业银行住房贷款的还款方式一致吗？

【石 丹】和其他类型的住房公积金贷款一样，商转公商转组贷款的还款方式有两种：等额本息和等额本金，借款人可选择其中一种还款方式来偿还每月应还的贷款本息，不限制必须跟原商业银行住房贷款的还款方式一致。

【主持人】等额本息和等额本金这两种还款方式分别是什么意思？

【石 丹】等额本息是指在贷款还款期内，每个月偿还同等金额的贷款，包括本金和利息，虽然每个月的还款金额是固定的，但是每个月还款金额中的本金比重是逐月递增、利息比重是逐月递减。

等额本金是指在贷款还款期内，将贷款总额等分，每个月偿还固定的本金，以及剩余贷款在本月所产生的利息，由于每月偿还的本金固定，而利息随本金的减少逐月递减，所以每个月还款总额逐月递减。

【主持人】这两种还款方式各有特点，那对于借款人来说，应该如何选择呢？

【石 丹】这主要取决于借款人的实际情况和个人偏好。如果借款人收入稳定，对每个月还款金额的稳定性要求较高，不想在贷款初期还款压力过大，那么等额本息可能更适合；如果借款人贷款初期还款能力较强，希望在还款前期多还本金，让总利息支出较少，那么等额本金可能更合适。借款人可以根据自己的收入情况、还款能力和理财规划等因素来综合考虑选择哪一种还款方式。

【主持人】商转公商转组贷款业务办理模式是什么样的呢？

【石 丹】商转公贷款业务办理模式有两种，一是直转模式，也就是抵押权转移，商业银行根据与住房公积金管理机构签订的《商转公委托贷款协议》，住房公积金管理机构将贷款发放至商业银行过渡账户，商业银行办理借款人提前偿清原商贷手续，商业银行在借款人的原商业银行住房贷款结清后3个工作日内向不动产登记中心申请以转移登记的方式，将抵押权转移登记为住房公积金中心。二是先还再贷模式，借款人自筹资金提前偿还商业银行住房贷款，办理注销商业银行住房贷款抵押登记，在30个工作日内，向住房公积金管理机构提出商转公贷款申请，贷款终审完成，办理不动产抵押登记后，住房公积金管理机构再发放贷款，公积金贷款发放至借款人账户。

商转组贷款办理模式就一种，也就是直转公积金贷款部分，剩余部分与商业银行组合。借款人在与住房公积金管理机构签订《借款合同》和《个人商业性住房贷款转住房公积金组合贷款协议》后3个工作日内到不动产登记中心以申请顺位登记的方式，将抵押权登记为住房公积金中心，住房公积金管理机构贷款发放至银行过渡账户，商业银行办理借款人提前偿清原商贷手续。

商转公商转组贷款业务政策落地实施以来受到群众广泛的关注和支持，为让群众少跑路、办事快，普洱市住房公积金管理中心将密切关注群众的咨询和建议，进一步开展减资料、优流程、压时限等工作，让广大群众轻松办理商转公商转组贷款业务。同时继续靠前服务，主动出击，推出更多适配“贷款产品”，实现贷款政策精准发力，发挥住房公积金为民服务作用，更好地减轻群众购房还贷压力。

【主持人】由于时间关系，今天的在线访谈就到这里。非常感谢石副科长为我们详细解答了住房公积金商转公商转组贷款业务的相关问题。通过今天的访谈，相信大家对住房公积金商转公商转组贷款有了更全面、更深入的了解。在我们节目的播出过程中，您有任何问题都可以通过普洱融媒微信公众号或者普洱住房公积金微信公众号留言，我们会在下一期节目中收集整理回复。今天的在线访谈节目就到此结束，我们下次节目再见！

【石 丹】谢谢大家！再见！